Việc tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất đối với 24 thửa đất ở tại khu ở mới thôn Xuân Hòa, Quảng Xuân, Quảng Trạch, Quảng Bình đang vấp phải những ý kiến phản đối từ phía linh mục quản xứ Mai Xuân Ái, một số thành viên Hội đồng mục vụ, giáo dân giáo xứ Xuân Hòa, Giáo phận Hà Tĩnh.
Lý do phản đối được cho là mức giá khởi điểm đấu giá quá cao so với khung giá đất ở nông thôn tại huyện Quảng Trạch nằm trong Bảng giá các loại đất và phân loại đô thị, loại xã, khu vực, vị trí đất trên địa bàn tỉnh Quảng Bình giai đoạn 2015 – 2019 ban hành theo Quyết định số 36/2014/QĐ-UBND, ngày 22/12/2014 của UBND tỉnh.
Tuy nhiên, tại Điều 2 Quyết định số 36/2014/QĐ-UBND của UBND tỉnh Quảng Bình nêu rõ “Bảng giá đất quy định tại Quyết định này sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp quy định tại Khoản 2, Điều 114 Luật Đất đai 2013”.
Khoản 2, Điều 114 Luật Đất đai 2013 quy định:
“2. Bảng giá đất được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau đây:
a) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân;
b) Tính thuế sử dụng đất;
c) Tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai;
d) Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;
đ) Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai;
e) Tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước đối với trường hợp đất trả lại là đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.”
Như vậy rõ ràng Bảng giá các loại đất và phân loại đô thị, loại xã, khu vực, vị trí đất trên địa bàn tỉnh Quảng Bình giai đoạn 2015 – 2019 không phải là căn cứ để tính mức giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất đối với 24 thửa đất ở tại khu ở mới thôn Xuân Hòa, xã Quảng Xuân cũng như bất cứ nơi nào trên địa bàn tỉnh Quảng Bình có tổ chức việc đấu giá quyền sử dụng đất.
Vậy mức giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất đối với 24 thửa đất ở tại khu ở mới thôn Xuân Hòa, xã Quảng Xuân được tính toán dựa trên căn cứ nào?
Tại Thông tư số 48/2012/TT-BTC, ngày 16/3/2012 của Bộ trưởng Bộ Tài chính hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất và Thông tư số 02/2015/TT-BTC, ngày 05/01/2015 của Bộ trưởng Bộ Tài chính sửa đổi, bổ sung Thông tư số 48/2012/TT-BTC có quy định:
“Điều 3. Xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất
1. Giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất được xác định như sau:
Giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất (đồng) = Diện tích đất (m2) x Giá đất cụ thể (đồng/m2)
Trong đó:
a) Diện tích đất là diện tích đất tính thu tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về thu tiền sử dụng đất;
b) Giá đất cụ thể là giá đất của mục đích sử dụng đất đấu giá được xác định theo quy định tại khoản 1 Điều 4 Thông tư này.”
“Điều 4. Xác định giá đất cụ thể, giá đất tính tiền thuê đất và giá trị tài sản gắn liền với đất làm căn cứ xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất.
1. Giá đất cụ thể làm căn cứ xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê là giá đất cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định được xác định theo các phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư quy định tại Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về giá đất”.
Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về giá đất quy định:
“Điều 4. Phương pháp định giá đất
1. Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định giá đất thông qua việc phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá.
2. Phương pháp chiết trừ là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất).
3. Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá đất tính bằng thương số giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh.
4. Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản.
5. Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) ban hành.”
Từ các quy định trên có thể thấy mức giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất đối với 24 thửa đất tại khu ở mới thôn Xuân Hòa được tính toán bằng phương pháp so sánh trực tiếp thông qua việc phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự trên địa bàn thôn Xuân Hòa cũng như các thôn lân cận của xã Quảng Xuân về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về quyền sử dụng đất đã chuyển nhượng trên thị trường.
Những văn bản quy định đã được nêu ở trên được đăng tải hoàn toàn công khai trên mạng nhưng linh mục Mai Xuân Ái không biết hoặc cố tình “lờ đi”, không chịu tìm hiểu, nghiên cứu nên “lớn tiếng” yêu cầu áp dụng mức giá khởi điểm sai đối với 24 thửa đất tại khu ở mới thôn Xuân Hòa?!
Không hy vọng những thông tin đã được trích dẫn trong bài viết này sẽ “thông não” được cho kẻ chuyên “lừa chiên, dối Chúa” như linh mục Mai Xuân Ái mà chỉ mong bà con nhân dân thôn Xuân Hòa có thêm thông tin để không lầm đường lỡ bước do “ma đưa lối, quỷ dẫn đường”!.
Lê Dân
